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這兩天和朋友聊荊州樓市，我們發(fā)現(xiàn)一個城市和一個行業(yè)一樣，都是有周期性的，在不同的周期里做著不同的事情。

縱使2021年樓市行情不怎么樣，房地產(chǎn)行業(yè)也飽受爭議，在過去長達(dá)365天的日子里，我們統(tǒng)計過，荊州主城區(qū)商品住宅成交14361套。

這意味2021年平均每天大約誕生39位新業(yè)主，不管是剛需買首套，還是改善買二套、三套，亦或是投資，資產(chǎn)配置，每天仍有不少人關(guān)注『荊州買房』這件事。

立足現(xiàn)在，展望未來。不出意外，2022年荊州也會有一批新購房者啟動自己的買房計劃。

言歸正傳，房姐作為旁觀者，打算從戶型角度來看解剖市場。“買房一陣子，戶型一輩子”，戶型相當(dāng)于住宅系統(tǒng)的心臟，跟隨著城市發(fā)展亦步亦趨。

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荊州住房邁入商品化道路至今，已經(jīng)發(fā)展了二十多年，觀察近兩年的戶型供應(yīng)和銷售數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)以前非常受歡迎的戶型逐漸不受歡迎了。

2021年新建商品住房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)和銷售戶型結(jié)構(gòu)，大體相當(dāng)。

90㎡以下戶型在供應(yīng)中占6.33%，在銷售中占 8.8%；144㎡以上戶型在供應(yīng)中占3.3%，在銷售中占3.9%，表明小戶型和大戶型需求量很小。

91—120㎡戶型在供應(yīng)中占52.4%，在銷售中占55.4%；121—144㎡戶型戶型在供應(yīng)中占36.8%，在銷售中占32%，表明這兩種戶型是市場主流戶型。

尤其是91—120㎡戶型，無論是供應(yīng)還是銷售，占比都超過一半。

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由此可見，剛需、剛改置業(yè)支撐起了荊州樓市的半邊天，成為去年荊州樓市最活躍的購房群體。

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相較之下，剛需好理解，那剛改為何會成為市場主力呢？

視線聚焦荊州市場，畢竟越來越多的改善項目、規(guī)劃，充斥著市場，一個接一個大戶型產(chǎn)品逐漸亮相。

◎ 海墅灣樣板實(shí)景

去年，好幾個新老盤都推出了“新產(chǎn)品”，如沙北的荊州海洋世界·海棠灣，在高層的基礎(chǔ)上，又推出全新的疊墅產(chǎn)品，無論是戶型結(jié)構(gòu)還是價格，必然與高層都是不同的。

◎ 楚天都市·信園樣板實(shí)景

再來，荊北的楚天都市·信園，一直備受期待的300㎡大平層，揭開面紗，同區(qū)域的清能·學(xué)府花園也推出142-284㎡合院別墅。

新盤楚天都市·御湖一品，鍛造110-432㎡迭代戶型，就連老盤日月星·國際華僑城三期，也首次加入218㎡大平層。

乍一看，荊州改善大戶型正在爆發(fā)！

但，對于普通人來說，這些產(chǎn)品最多也只能過過眼癮，從去年144㎡以上的銷售占比僅3.9%就可知，真正有希望的還是預(yù)算充足的改善一族。

如果把樓市賽道比作一個渦輪，底部拋棄老破小，上層浮起來的是改善性產(chǎn)品，而中心核心驅(qū)動的人群，都是一個個置換客戶。

正因為如此，三房四房更有市場，處于購房中間階層的部分人來說，120-140㎡的戶型就成為了首選，一方面擁有更大生活空間，一般能滿足三口甚至四口之家，另一方面總價上較于改善戶型低，壓力不會那么大。

雖然戶型一直在迭代升級，但提高居住舒適度的本質(zhì)始終是不變的。

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最后，剩下我們都不能忽視的事實(shí)，如今樓市在產(chǎn)品端正在呈現(xiàn)高度的統(tǒng)一，消滅兩房。

經(jīng)常跑盤的人應(yīng)該有這樣的感覺，現(xiàn)在90平都是做三房，倒退十年的兩房產(chǎn)品現(xiàn)在很難找。身為三線城市的荊州尚且如此，一二線城市的情況更可想而知，七八十平的小三房比比皆是。

“螺螄殼里做道場”，空間實(shí)用率可謂是被發(fā)揮到了極致，核心理念：哪怕面積再小，房間絕不能少。

業(yè)內(nèi)人士解釋是因為單價增高，所以在控總價的時候增加功能性。

實(shí)際上是因為如今的客戶需求，已經(jīng)不要兩房了?？赡茉趧傂枥锩孢€能拉點(diǎn)需求成交，但對于換房人群來說，三房是起步，面積控制好3+1就更好，這和功能性無關(guān)，住過一房兩房，再怎樣也不會買回以前的產(chǎn)品。

當(dāng)置換越來越主流的時候，小三居或者小四居定然是主流戶型，而兩居就會逐漸淹沒在時代的洪流之中。

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那么，兩房逐漸消失，是好事還是壞事？

對于開發(fā)商來說，拋棄兩房是基于市場趨勢的選擇。在愈發(fā)競爭的樓市里，想要不被淘汰，必須多花心思做產(chǎn)品，在有限空間里做出更多創(chuàng)新。

不過，盡管開發(fā)商已捕捉到三房以上的消費(fèi)趨勢，但兩房也沒那么快被市場拋棄，畢竟，還是有這種需求的人。

對購房者來說，是利大于弊。同樣的購房總價下，買到更多的房間，性價比變高，相對應(yīng)的空間尺度要打折，另外以后轉(zhuǎn)手會有一定難度。

無論市場怎么變，市場銷售趨勢如何，明確自身的購房需求，量力而行才是關(guān)鍵。

文字編輯 | 荊州房姐?